「区画整理の仕組み」

区画整理とは？

整備が必要とされる市街地においてその一定の区域内で、土地所有者等からその所有土地等の面積に応じて、少しずつ土地を提供（減歩）してもらい、これを整備することにより残りの土地（宅地）の利用価値を高め、健全な市街地とする事業で、以下のような効果があります。

＜１＞整理前の権利を保全しながら事業を行うため、長年地元でつちかわれてきた地域のコミュニティがそのままいかされます。
＜２＞曲がりくねった道路やすれ違いのできなかった道路が、安全で快適な道路に生まれ変わります。
＜３＞子供の遊び場や憩いの場としての公園が確保されます。
＜４＞地区内のすべての宅地が道路に面し、形の整った利用しやすいものとなり、境界も明確になります。
＜５＞上・下水道やガスなどの供給処理施設を、一体的に整備することができます。

保留地とは？

区画整理の施行者

個人

土地の所有者または借地権者は、その土地について、1人または数人共同で施行します。また、これらの地権者の同意を得た、住宅・都市整備公団、地域振興整備公団、地方住宅供給公社等も施行できます。

土地区画整理組合

土地の所有者または借地権者が、7人以上共同して設立する土地区画整理組合は、土地の所有者および借地権者のそれぞれ2/3以上の同意を得た区域内の土地について施行します。

行政庁

建設大臣、都道府県知事、市町村長が施行します。

公団等

住宅・都市整備公団、地方振興整備公団、地方住宅供給公社が施行します。

区画整理方式と用地買収方式

まちづくりを進めていくには、道路や公園や下水道などを必要に応じて整備しなければなりません。
代表的な整備の方法として、「区画整理方式」と「用地買収方式」があります。
まちづくりには、道路・公園・下水道を一体的に整備し、良質な住宅宅地を大量に供給する総合的な都市環境整備事業である区画整理方式の方が最も優れています。

＜特徴＞
・道路、公園、下水道の公共施設が総合的に整備されます。
・生活道路まで整備されます。
・事業区域内すべての宅地が整形され、道路に面し土地利用が便利になります。
・新しい居住環境になっても地区の外へ転出することはありません。
・土地所有者の地権者においては、事業の受益と負担が公平に行われます。

＜特徴＞
・幹線道路や公園の用地を買収して個別に整備します。
・道路、公園部分しか買収しないで不整形な残地が残ることがあります。
・用地買収により生活に必要な規模の土地がなくなり地区の外へ転出することがあります。
・新たに道路に面する宅地は便利になりますが他の宅地はそのまま残ります。

事業者利益の地権者還元の仕組み

土地の区画形質の改良や公共施設の整備により宅地の利用増進が図られる結果、施工後の総宅地価額は施工前より増加します。(=事業利益)。
この増加額の一部を保留地に換えて事業費に充当し、残りを地権者に還元します。

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区画整理事業とは？